İnşaat Taahhüt İşletmeleri

Mülkiyeti başkalarına ait olacak bir yapının yapılmasını taahhüt ederek inşaat yapan işletmelere “İnşaat Taahhüt İşletmeleri” denir. Tanımdan da anlaşıldığı üzere inşaat taahhüt işletmeleri inşaat yaptırmak isteyen gerçek ve tüzel kişiler adına inşaat yapım faaliyetlerini üstlenirler. Bu ilişki işveren (inşaatı yaptıracak gerçek veya tüzel kişi) ile inşaat taahhüt işletmesi arasında yapılacak bir sözleşme ile başlar.

İşveren ile inşaat taahhüt işletmeleri arasında yapının inşa edilmesine ilişkin olarak yapılacak sözleşmeden önce, işverenin yapması gereken bazı işlemler vardır:

  • Projenin hazırlanması,
  • Keşif bedelinin belirlenmesi,
  • Fiyatlandırma yönteminin tespiti,
  • Teklif alma yönteminin belirlenmesi,
  • Projenin ihaleye çıkarılması,

İhaleye çıkarılan projeye taahhüt işletmeleri tarafından teklif verilir. Verilen teklifler işveren tarafından değerlendirilir ve en uygun teklifi veren inşaat taahhüt işletmesi ile sözleşme imzalanır ve inşaata başlanır. Şimdi inşaat taahhütlerinde izlenecek süreci adım adım ele alalım:

İnşaat Taahhütlerinde İzlenen Süreç

Projenin Hazırlanması

İnşaat taahhüt işlerinde yapılması gereken ilk iş yapılacak inşaata ait projenin hazırlanmasıdır. Proje iş sahibi yani inşaatı yaptıracak kişi tarafından hazırlanır veya bu konuda uzman kişilere hazırlattırılır. İş sahibi yanında proje hazırlamakla görevli birini çalıştırıyorsa, proje bu kişi tarafından hazırlanır. İş sahibi böyle bir kişi çalıştırmıyorsa, projeyi bu alanda uzman kuruluşlara hazırlatır.

Yaptırılması düşünülen inşaatın ihaleye çıkartılabilmesi için:

  • Arsa temin edilmiş,
  • Mülkiyet ve kamulaştırma işlemleri tamamlanmış,
  • İmar izinleri alınmış,
  • Proje hazırlanmış olmalıdır.

Projeler, çeşitli planlardan oluşur:

  • Vaziyet Planı: Arazinin boyutları, yapının yerleşimi, çevre (komşu arazi, cadde, sokak, v.s) uzaklığı ve yol kotunun belirtildiği planlardır.
  • Kat Planı: Yapı içerisinde yer alan oda ve çeşitli bölümler ile merdivenler, aydınlanma boşluğu, baca gibi unsurların boyutlarını gösteren planlardır.
  • Kesitler: İnşa edilecek yapının dikey ve yatay olarak kesildiği varsayımıyla ortaya çıkan görüntünün ayrıntılarının gösterildiği plandır.
  • Görünüş Planları: İnşa edilecek yapının tüm cephelerden görünümünü veren planlardır.
  • Tesisat Planları: Elektrik, su, ısıtma, havalandırma, asansör ve soğutma gibi tesisatların resim ve konumlarını gösteren planlardır.
  • Detay Planlar: İnşa edilecek yapıyı oluşturan çeşitli elemanların düğüm noktalarını detaylı olarak belirtmek amacıyla çizilmiş resimlerdir.

Yukarıdaki planlar kullanılarak, inşaatın seyrine göre oluşturulacak projeler ise
şunlardır:

Avan Projeler (Ön Proje)
İnşaata ilişkin hazırlanacak ilk proje taslak bir proje olup, bu proje;

  • Araziye ait zemin etütleri,
  • Temel etütleri,
  • Vaziyet planı,
  • Kat ve çatı planları,
  • İnşaatın mimari görünüşünün yer alacağı bir rapordan oluşur.

Kesin Projeler
Yapıya ait avan projesi onaylandıktan sonra, tüm birimler ölçülendirilip, detaylandırılır. Böylelikle kesin proje hazırlanmış olur. Başka bir ifadeyle kesin proje, avan projesinin teknik özellikleri itibariyle gözden geçirilmesiyle oluşturulan projedir.

Uygulama Projeleri
Kesin projeler onaylandıktan sonra, detaylara uygun olarak mimari elemanlar, tesisatın ölçüleri ve diğer ayrıntıların gösterildiği uygulama projesi hazırlanır. Bu proje mimari, statik ve tesisat projeleri gibi alt projelerden oluşur.

Keşif Bedelinin Belirlenmesi

Proje hazırlandıktan sonra, yapılması düşünülen inşaatın tahmini maliyeti belirlenir. Bu maliyete inşaatı yapacak, taahhüt işletmesinin karı da eklenerek, inşaatın toplam maliyeti belirlenir.

Keşif bedelinin eksik veya fazla olarak tespit edilmesi çeşitli sorunlara yol açar. Bu nedenle keşif bedeli belirlenirken, inşaatın maliyetinin doğru olarak hesaplanması çok önemlidir. Keşif bedelinin belirlenmesinde yapılacak tüm giderler ayrıntılı olarak belirlenebileceği gibi, projelerde yer alan işler için belirlenmiş birim fiyat listelerinden veya asgari inşaat metrekare birim fiyatlarından da faydalanılabilir.

İnşaatın maliyetini kalemler halinde gösteren keşfe birinci keşif adı verilir. 

Fiyatlandırma Yöntemin Belirlenmesi

Yaptırılması düşünülen inşaatın tahmini maliyeti (keşif bedeli) belirlendikten sonra, taahhüt işletmeleri (müteahhit firma) tarafından yapılacak işlerin değerlendirilmesinde kullanılacak fiyatlandırma yönteminin belirlenmesi gerekir.

Belirlenecek bu fiyatlandırma yöntemi ihaleyi kazanacak taahhüt işletmesi ile yapılacak sözleşmede yer alacağından, işin ihale edilmesinden önce bu yöntemin, işi yaptıracaklar (işveren) tarafından belirlenmesi gerekmektedir.

Fiyatlandırma yöntemi sözleşmede belirtilmemiş ise, bu durumda Borçlar Kanunu hükümleri uygulanır. Buna göre; “Bedel, işin kıymetine göre tayin edilmek üzere önceden kararlaştırılmamış veya takribi bir suretle kararlaştırılmış ise, yapılan şeyin kıymetine ve müteahhidin masrafına göre tayin edilir”.

Fiyat belirleme yöntemleri şunlardır:

  • Birim fiyat yöntemi:

Bu yöntemde, inşaat ve onarım işleri için Bayındırlık Bakanlığı tarafından hazırlanan ve ilan edilen birim fiyat listelerine göre yapılan işin bedeli tespit edilir. Bu fiyat listelerinde her işin birim fiyatı ayrı ayrı olarak gösterildiğinden, yapılan işin toplam bedeli yapılan işlerin birim fiyatları dikkate alınarak hesaplanır.

Bu yöntem özellikle kamu idareleri tarafından uygulanmaktadır. Örneğin, 200 metre küp beton dökülmüş ve bakanlık tarafından ilan edilen birim fiyat listesinde bir metre küp beton birim fiyatı 100 YTL olarak belirlenmiş ise, işin toplam bedeli 100X200=2.000 YTL olacaktır.

  • Maliyet + kar yöntemi:

Bu yönteme göre, müteahhidin (taahhüt işletmesinin) yapılacak olan iş ile ilgili yapmış olduğu tüm giderler, işveren tarafından kabul edilir. Bu maliyete önceden kararlaştırılmış oranda bir kar payı verilir.

Bu yöntemde, maliyet arttıkça müteahhidin alacağı kar payı artacağından, maliyetlerin objektif olarak belirlenmesi gerekmektedir. Bu sakıncanın en aza indirilmesi için bu yöntemi uygulayacak işveren ile taahhüt işletmesi arasında yapılacak sözleşmede, maliyeti oluşturacak işlerin ayrıntılı olarak gösterilmesi gerekir. Sözleşmede belirtilen giderler yapıldıkça, belli dönemlerde incelenir ve kabul edilen giderler toplamına müteahhide verilecek olan kar payı eklenerek iş ödeme yapılır.

  • Götürü bedel yöntemi:

Götürü bedel yönteminde, müteahhit (taahhüt işletmesi), işverenin yaptırmayı düşündüğü ve şartnamede özellikleri, vasfı ve niteliği belirtilen inşaat işini, belirleyeceği toplam fiyat üzerinden yapmayı taahhüt eder.

Bu yöntem ile iş sahibi, maliyetin artması riskinden kurtulmuş olur. Ancak yapılacak işin özellikleri ve kalitesi şartnameye ayrıntılı ve tam olarak yazılmamış ise ortaya çıkacak yapı istenilen kalitede olmayabilir. Bu riskin ortadan kaldırılması için, yapılacak işin özellikleri ve kalitesi şartnamede detaylı olarak belirtilmelidir.

İnşaatı yapacak müteahhit firma şartnamede belirtilen işin maliyetini iyi bir şekilde tespit etmesi gerekir. Aksi takdirde zarar veya düşük bir kar gibi istenilmeyen durumlarla karşılaşabilir.

Teklif Alma Yönteminin Belirlenmesi

Projesi hazırlanan ve keşif bedeli (tahmini maliyeti) belirlenen inşa işinin, ihaleye çıkarılmasından önce, ihaleye katılacak taahhüt işletmelerinden alınacak olan tekliflerin yönteminin de belirlenmesi gerekir.

Teklif alma da çeşitli yöntemler kullanılmakta olup, bunlardan başlıcaları şunlardır:

Kapalı Zarf Yöntemi:
Bu yöntemde şartnamede ayrıntılı olarak belirtilen işi yapmak için ihaleye katılan işletmeler, işi yapacakları fiyatı kapalı bir zarf içerisinde ihale komisyonuna sunarlar. Bu yöntem daha çok kamu kesiminde kullanılır.

İhaleye katılanlar birbirlerinin tekliflerini göremediklerinden, ihaleyi kazanmak için verebilecekleri en düşük fiyatı vermeye çalışacaklardır. Bu da işi yaptırmak isteyenin, işi
ucuza yaptırması sonucunu doğuracaktır.

Açık Eksiltme Yöntemi:
Açık eksiltme yönteminde, müteahhitler ihale komisyonu önünde tekliflerini sözlü olarak ifade ederler. İlanda belirtilen ihale saatine kadar komisyon başkanlığına ulaşmış olmak şartıyla, teklifler, iade taahhütlü bir mektupla da gönderilebilir.

İhale ilanında belirtilen saatte, ihale komisyon başkanı, müteahhitlerin şartnamede belirtilen şartları yerine getirip getirmediklerini ve gerekli belgeleri ihale dosyasına koyup, koymadıklarını ve varsa geçici teminatın yatırılıp, yatırılmadığını kontrol eder. Eksiği olan taahhüt işletmelerine belgeleri ve varsa teminatları geri verilir ve bu durum tutanaklara geçirildikten sonra, ihaleye katılamayacak firmalar dışarı çıkartılır.

İhaleye katılma hakkı kazananlar, önce şartnameyi imzaya, sonra sıra ile ilk tekliflerini belirtmeye çağrılırlar. Yapılan teklifler, arttırma-eksiltme kâğıtlarına yazılır. İlk teklifler bu suretle alındıktan sonra varsa posta ile yapılan başvurular açılır ve bunlara ait teklifler okutularak, arttırma-eksiltme kâğıtlarına yazılır.

İhaleye katılanlar, sıra ile tekliflerini sunmaya devam ederler, ihaleden çekilenlerin bu durumu ihaleye ait arttırma-eksiltme kâğıdına yazılarak, imzaları alınır. İhaleden çekilenler bir daha teklif veremezler. İşin uzayacağı anlaşılırsa, ihale komisyonu tarafından kalan firmalardan son tekliflerini vermeleri istenebilir. Son teklifler alındıktan sonra ihale karara bağlanır.

Pazarlık Yöntemi:
Yaptırılacak işin özellik arz etmesi durumunda bu işi yapacak birkaç firmadan pazarlık usulü ile teklifler alınarak, işin yapılması sağlanabilir. Bu usulde yapılan ihalelerde herhangi bir şekil şartı yoktur. İşi yaptırmak isteyen işi yapacağına inandığı bir veya birkaç müteahhit ile pazarlık masasına oturur ve işi en az bedel ile yapmayı taahhüt edene verir.

Kamu kuruluşlarının pazarlık yöntemini hangi durumlarda kullanabileceği Devlet İhale Kanunu’nda belirtilmiştir.

Projenin İhaleye Çıkarılması

İnşa işini yaptıracak olan kişi veya kurum, hazırladığı ve keşif bedelini belirlediği projeyi, ihaleye çıkartarak, işe talip olan inşaat taahhüt işletmelerinin bilgisine sunar. İhale öncesi yapılacak işin teknik özelliklerinin yer aldığı bir dosya hazırlanır. Hazırlanan bu dosya çoğaltılarak, ihale ile ilgilenenlere bir bedel karşılığı veya bedelsiz olarak verilir. Kamu kuruluşlarında bu dosyalar genelde ücret karşılığı verilmektedir.

İşveren, ihaleye çıkarttığı inşaat veya onarım işini, bildiği birkaç taahhüt işletmesini doğrudan bilgilendirip, müracaat etmelerini isteyebilir. İsterse ihaleyi gazete ilanı ile tüm ilgililere de duyurabilir. İşveren bir kamu kuruluşu ise ihale ilanını gazete yoluyla yapmalıdır.

  • Post category:İnşaat Taahhüt
  • Post last modified:Nisan 7, 2021
  • Reading time:10 mins read